Home > Perspective > China construieste, dar vor veni? Orasele fantoma

China construieste, dar vor veni? Orasele fantoma

mai 7, 2013

Unii dintre voi poate au auzit sau citit despre starea actuala a pietei imobiliare din China, de multe ori scriindu-se intr-un mod senzationalist, vorbindu-se de „orase fantoma” si „bule”, gata sa izbucneasca si asa mai departe. Aceste tipuri de stiri pot provoca un soc in piata, ceea ce am vazut ca se intampla, probabil nu intamplator, dupa ce o populara emisiune americana de stiri a difuzat un raport oarecum negativ in luna martie. Dar, asa cum am spus de multe ori pana acum, de multe ori e mai mult in spatele unei povesti, piese importante pot ajunge pe podeaua din camera de editare.

Am fost in China, la cateva saptamani dupa stirea de televiziune mentionata mai sus, referitoare la „orase fantoma” ale tarii si presupuse bule imobiliare gata sa sa se sparga, si am fost surprins vad intr-un ziar cu titlul „Preturi imobiliare in crestere”. Articolul nu se potrivea cu ce raportau mass-media occidentale cu privire la situatie. Deci, care este adevarul? Fara indoiala, exista orase (unele un fel de metropole), cu cladiri goale pe care le poate vedea toata lumea. Si, in mod sigur au existat cazuri de slaba planificare si de aglomerare urbana. Dar, pe masura ce echipa mea calatorea de-a lungul Chinei, a fost clar pentru noi ca acestea reprezinta un esantion mic de proiecte si nu tara ca un intreg.

Mituri si realitati

Unul dintre motivele pentru care exista apartamente sau case neocupate in China este faptul ca multi chinezi trateaza investitiile in proprietati ca un mijloc de economisire, mai degraba decat a pune banii in banca, la rate ale dobanzii scazute, sau de a investi pe bursa, pe care multi o considera prea riscanta. Proprietatea este ceva ce se poate vedea si, probabil, in cele din urma, folosi pentru ei sau copiii lor. Si avand in vedere ratele foarte mari de economii din China, sunt multi care sunt in masura sa plateasca in numerar pentru investitii imobiliare si sa stea cu apartamente goale pe termen nelimitat.

Mai important, familiile din China au nevoie si cer locuinte la preturi accesibile aproape de serviciu si scoala.

Asa-numitele orase fantoma sunt destul de usor de identificat, si Ordos din provincia Mongolia Interioara este, probabil, cel mai faimos. Ordos are resurse minerale foarte bogate si cel mai mare PIB pe cap de locuitor in China. Avand in vedere ca guvernul din Ordos a devenit foarte bogat pe spatele unei economii in plina expansiune, acesta a turnat o multime de bani in proiecte de infrastructura si publice, inclusiv un nou oras la 25 kilometri de orasul vechi, intr-o zona de desert slab populata cunoscut sub numele de Districtul Noul Kangbashi.

New South China Mall din provincia Guangdong este un alt asa-numit „oras fantoma”. Este situat la marginea orasului Dongguan, care odata era numit „fabrica lumii”, din cauza numarului mare de industrii intensive de jucarii, imbracaminte, textile si altele. Dar, pe masura ce salariile au crescut, fabricile au inceput sa se mute spre interior, in orase mai mici, unde salariile erau mai mici si forta de munca era din belsug. Deoarece lucratorii migranti reprezentau odata 80% din populatie, atunci cand au plecat, mall-ul proiectat cu ei in minte a devenit inutil. In plus, Dongguan se afla intre Guangzhou, capitala provinciei Guangdong, la vest, si Shenzhen, un alt oras nou la vest, ambele destinatii mai populare pentru cumparatori.

In municipalitatea Tianjin, Yujiapu este un alt „oras fantoma”. Oficialii locali l-au planificat ca un centru financiar-cheie, „Manhattan” al Chinei, dar cu Shanghai, Beijing, Shenzhen si Hong Kong in competitie, sansele lor s-au dovedit a fi slabe. Cele 450 de miliarde renminbi in imprumuturi guvernamentale folosite pentru a lansa proiectul nu vor fi usor de rambursat.

Constructii in Beijing

Aceste locuri sunt exceptia, nu regula. Trebuie sa ne amintim ca populatia Chinei este de peste un miliard de oameni, o populatie urbana de aproximativ 700 de milioane si 100 de orase cu peste un milion de locuitori. Trebuie doar sa te plimbi pe strazile din orasele sale, asa cum am facut noi, ca sa intelegi ca exista o multime de locuinte substandard si o nevoie de reinnoire urbana. Pentru pretul corect si locatie, exista o cerere imensa de locuinte in China. Apartamente de vanzare in jurul a 50.000 de dolari sunt accesibile pentru multi lucratori chinezi. Cu aproximativ 18 de milioane de oameni migrand catre orase in fiecare an, si cu o crestere economica reala de 8% asteptata in 2013 si 8,2% in 20141 ,credem ca se poate justifica cererea continua in acest domeniu.

Guvernul continua sa planifice pentru marea urbanizare si anticipeaza ca aproximativ 300 de milioane de oameni se vor muta din zonele rurale in orase, in urmatorii 10 ani. Daca presupunem ca fiecare persoana are nevoie de un minim de 10 de metri patrati de spatiu de locuit, aceasta tendinta reprezinta o cerere potentiala de mai mult de trei miliarde de metri patrati. Multe dintre cladirile vechi au nevoie, de asemenea, de inlocuire, astfel ca cifra s-ar putea amplifica in cazul in care sunt considerate locuintele mai incapatoare.

Am vazut cat de repede se poate schimba sentimentul investitorilor si am constatat de multe ori ca, atunci cand toata lumea intra in panica in urma unor titluri in presa, potentialele chilipiruri pot fi descoperite. Noua administratie a Chinei de-abia porneste la drum si cred ca vom mai vedea investitii si activitati in zonele potrivite. Sunt incurajat de reactia rapida – si de actiune – pentru a raspunde preocuparilor investitorilor in acest domeniu si raman optimist in privinta potentialului pe termen lung al Chinei.

Asa cum am spus, nu e totul negru si plin de orase fantoma in China. Am mai multe idei despre orasele care infloresc de pe urma exploziei de constructii din China, pe care le voi impartasi in urmatorul meu post, deci stati pe faza!

Informatii juridice importante

Investitia in titluri imobiliare implica riscuri speciale, cum ar fi scaderea valoarii imobilului si sensibilitate crescuta la evolutiile economice sau de reglementare negative care afecteaza sectorul.

–––––––––––––––––

1. Sursa: Fondul Monetar International, aprilie 2013.

Categories: Perspective